《盤錦市全域城鄉公示地價標準的通知》 政策解讀
《盤錦市全域城鄉公示地價標準》（以下簡稱《標準》）已經市政府2022年12月29日印發，2023年1月1日實施。
一、文件背景
（一）法律法規要求
《中華人民共和國城市房地產管理法》規定：基準地價、標定地價應當定期確定并公布。《中共中央國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》提出：完善城鄉基準地價、標定地價的制定與發布制度，逐步形成與市場價格掛鉤的動態調整機制。按照規定，基準地價應視市場情況更新，更新頻率不得低于每3年一次，每隔6年應進行一次全面更新。
（二）總體思路
以國土空間規劃為引領，在土地級別和基準地價更新中充分考慮規劃因素對土地質量提升和價值顯化的導向作用。
一是以規劃為基礎結合管理需要，確定定級范圍和價格內涵。考慮最新空間規劃的開發邊界綜合確定定級范圍。明確地價內涵為，確定商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務、農用地等用途。
二是建立定級因素體系，科學劃分土地級別。以區域規劃定位、鄉鎮劃定位為基礎，結合交通設施、配套設施、環境條件資源、產業特色情況，綜合判定土地級別。在土地級別與均質區域基礎上考慮地價影響因素變化劃定標定區域。
三是測算各用途收益，確定基準地價。以市場交易、經營收益、成本費用等客觀數據的調查統計，評估測算出各用途的平均價格，結合實際情況最終確定基準地價。在標定區域的基礎上，選取有代表性的宗地做為標準宗地，并評估確定標準宗地價格。
（三）制定的過程
按照市政府對全域、全地類城鄉公示地價開展全面更新評估的工作部署，2021年12月開始啟動評估工作，通過招標確定技術承擔單位，經專題研究、外業調查、內業評估，與各縣區人民政府、遼濱經開區管委會多輪溝通，并征求了市發改、財政、住建、商務、工信、農業農村、林濕等部門意見，形成了《標準》審議稿。按照公示地價實施程序，《標準》經省廳技術復核驗收通過；按照《自然資源聽證規定》，面向社會舉行了聽證；通過了市司法局開展的合法性審查。
二、政策及技術依據
1.《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議通過，2020年1月1日起施行）；
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修訂）；
3.《中華人民共和國民法典》（2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過，自2021年1月1日起施行）；
4.《中華人民共和國資產評估法》（中華人民共和國主席令第四十六號，2016年7月2日公布，2016年12月1日施行）；
5．《中華人民共和國土地管理法實施條例》（2021年7月2日中華人民共和國國務院令第743號第三次修訂，2021年9月1日起施行）；
6．《自然資源聽證規定》（中華人民共和國國土資源部令第22號）（2004年1月9日國土資源部令第22號發布，2004年5月1日施行，2020年3月20日自然資源部令第6號修訂）；
7.自然資源部《關于部署開展2022年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發[2022]13號）；
8．《土地利用現狀分類標準》（GB/T 21010-2017）（中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局和中國國家標準化管理委員會2017年11月01日發布）；
9.自然資源部辦公廳關于印發《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》的通知（自然資辦發﹝2020﹞51號，2020年11月17日發布）；
10．《城鎮土地分等定級規程》（GB/T 18507-2014 ）（中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局2014年7月24日發布，2014年12月1日實施）；
11．《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）（中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局2014年7月24日發布，2014年12月1日實施）；
12.《農用地質量分等規程》(GB/T 28407-2012)(中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局2012年6月29日發布，2012年10月1日實施)；
13.《農用地定級規程》(GB/T 28405-2012)(中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局2012年6月29日發布，2012年10月1日實施)；
14．《農用地估價規程》(GB/T 28406-2012)(中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局2012年6月29日發布，2012年10月1日實施)；
15.《自然資源分等定級通則》（TD/T 1060-2021）（中華人民共和國土地管理行業標準，2021年3月2日發布，2021年6月1日實施）
16.《自然資源價格評估通則》（TD/T 1061-2021）（中華人民共和國土地管理行業標準，2021年3月2日發布，2021年6月1日實施）
17．《標定地價規程》（TD/T 1052-2017）（中華人民共和國國土資源部2017年12月25日發布，2018年3月1日實施）；
18.《農村集體土地定級與估價技術指南》（T/CREVA 1201-2021）（中國土地估價師與土地登記代理人協會團體標準2021年8月1日發布并實施）；
19.遼寧省自然資源廳《關于印發遼寧省〈集體農用地基準地價制定技術要點〉和〈國有農用地基準地價制定技術要點〉的通知》（2021年2月3日）。
三、主要內容
本《標準》主要包括建設用地基準地價標準、農用地基準地價標準、標定地價標準和關于盤錦市城鄉公示地價使用有關問題的說明四個部分。按照中央關于集體土地與國有土地“同權同價”的精神，各用途基準地價一致。
（一）建設用地基準地價。著重體現與國土空間規劃的銜接，土地級別與地價突顯“一軸五城”、“一帶雙創”的戰略格局，綜合考慮了推動全市地價上漲因素和抑制地價因素，劃定商服用地、住宅用地、公服用地一類9個級別，工業用地、公服用地二類8個級別。
（二）農用地基準地價。全域農用地分3個土地級別，分縣區開展了價格更新評估，分別制定了國有農用地使用權50年期和30年期基準地價，集體農用地承包經營權30年期基準地價和經營權30年期基準地價。集體農用地經營權與國有農用地使用權價格實質相同，承包經營權價值比經營權價值略高，符合遼寧省《集體農用地基準地價制定技術要點》。
（三）建設用地標定地價。根據自然資源部工作部署開展標定地價體系建設工作，結合建設用地各用途定級結果，選擇29宗標準宗地，其中商服10宗、住宅12宗、工業7宗，商服和住宅主要分布于主城區，工業主要分布于各省級以上工業園區。
（四）關于城鄉公示地價使用的說明。是對公示地價體系應用方面的重要補充，明確了各用途土地二級分類與基準地價的銜接體系和地下空間土地使用權、混合用途土地價格的計算方式，規定了容積率修正方法和參數、標定地價更新等有關事宜。
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