營改增作為深化財稅體制改革的重頭戲和供給側結構性改革的重要舉措，前期試點已經取得了積極成效，全面推開營改增試點，覆蓋面更廣，意義更大。
一是實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協作，有力地支持了服務業發展和制造業轉型升級。
二是將不動產納入抵扣范圍，比較完整地實現了規范的消費型增值稅制度，有利于擴大企業投資，增強企業經營活力。
三是進一步減輕企業稅負，是財稅領域打出“降成本”組合拳的重要一招，用短期財政收入的“減”換取持續發展勢能的“增”，為經濟保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎。
四是創造了更加公平、中性的稅收環境，有效釋放市場在經濟活動中的作用和活力，在推動產業轉型、結構優化、消費升級、創新創業和深化供給側結構性改革等方面將發揮重要的促進作用。
2016年3月24日，財政部、國家稅務總局發布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)，明確自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱營改增)試點，下面為大家帶來關于36號文件的解讀，歡迎大家查看!
2016年5月1日起，營業稅改征增值稅(以下稱營改增)試點將在全國范圍內全面推開，全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。同時以附件形式發布《營業稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》、《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》，相應的《財政部國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2013〕106號)等文件廢止。
一、四大行業增值稅稅率確定為6%、11%
新政： 增值稅稅率：
(一)納稅人發生應稅行為，除本條第(二)項、第(三)項、第(四)項規定外，稅率為6%。
(二)提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。
(三)提供有形動產租賃服務，稅率為17%。
(四)境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規定。
相比較于營業稅制下的3%、5%等稅率，房地產、建筑增值稅稅率確定為11%，在使用一般計稅辦法(銷項稅額-進項稅額)下，如果進項不足，同時議價能力有限，可能面臨稅負大幅增加的風險。
二、可以抵扣項目與不可抵扣項目
新政：下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：
(一)從銷售方取得的增值稅專用發票(含稅控機動車銷售統一發票，下同)上注明的增值稅額。
(二)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
(三)購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：
進項稅額=買價×扣除率
買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上注明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。
購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。
(四)從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
新政：下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。
納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。
(二)非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
(三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
(四)非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
(五)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。
(六)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
(七)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。
鑒于四大行業稅率都有所提升，因此可抵扣進項管理就非常重要，直接決定稅負的大小，企業應高度重視抵扣憑證的獲取和管理，同時對于已抵扣進項稅額如果后續出現新政中羅列的七種不得抵扣法定情形，將面臨“應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減”的法律后果，因此，未來房地產、建筑、金融、生活服務業對發票等抵扣憑證的管理應在公司管理中應提到更加重要的層面。
三、取消混業經營、保留混合銷售，兼營應分別核算
新政：納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。
新政：一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅;其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。
本條所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。
新政：納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。
2012年啟動營改增后，出現“混業經營”新概念，新政予以取消，對于之前大家認為會被取消的“混合銷售”進而保留，具體是指一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，將根據情況分別適用“銷售貨物”或“銷售服務”納稅，對于兼營行為，納稅人應重視核算，否則將面臨適用高稅率的不利后果。
四、房地產、建筑業、金融應稅行為納稅義務發生時間
新政： 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：
(一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
(二)納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
(三)納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。
(四)納稅人發生本辦法第十四條規定情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
(五)增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。
從稅法上看，納稅義務發生后，經營者的行為就被納入稅收征管的視線內了，就要按照納稅申報期限、方式，因此對于四大行業，納稅義務發生時間很重要，一是要合規，否則面臨滯納金甚至罰款的風險;二是要進行合理的規劃，通過合同條款推遲納稅義務發生時間，帶來資金的時間價值，尤其對于金融、房地產行業，資金額度往往巨大，推遲納稅義務發生時間，無異于獲得一筆無息貸款。
五、房地產、建筑業、金融應稅行為納稅義務發生時間
新政： 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：
(一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
(二)納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
(三)納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。
(四)納稅人發生本辦法第十四條規定情形的，其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。
(五)增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。
新政：增值稅的納稅期限分別為1日、3日、5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小分別核定。以1個季度為納稅期限的規定適用于小規模納稅人、銀行、財務公司、信托投資公司、信用社，以及財政部和國家稅務總局規定的其他納稅人。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。
納稅人以1個月或者1個季度為1個納稅期的，自期滿之日起15日內申報納稅;以1日、3日、5日、10日或者15日為1個納稅期的，自期滿之日起5日內預繳稅款，于次月1日起15日內申報納稅并結清上月應納稅款。
扣繳義務人解繳稅款的期限，按照前兩款規定執行。
從稅法上看，納稅義務發生后，經營者的行為就被納入稅收征管的視線內了，就要按照納稅申報期限、方式，因此對于四大行業，納稅義務發生時間很重要，一是要合規，否則面臨滯納金甚至罰款的風險;二是要進行合理的規劃，通過合同條款推遲納稅義務發生時間，帶來資金的時間價值，尤其對于金融、房地產行業，資金額度往往巨大，推遲納稅義務發生時間，無異于獲得一筆無息貸款。根據新政，銀行、財務公司、信托投資公司、信用社以1個季度為納稅期限。
六、二手房銷售和個人出租不動產由地稅局征管
新政：營業稅改征的增值稅，由國家稅務總局負責征收。納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務總局暫委托地方稅務局代為征收。
增值稅屬于國稅系統征管，為了保障征管的效率和效果，新政規定納稅人二手房交易的主管稅務機關暫由地稅局代理。
七、金融等應稅范圍分類明確
新政： 金融服務。
金融服務，是指經營金融保險的業務活動。包括貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉讓。
1.貸款服務。
貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業務活動。
各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間(含到期)利息(保本收益、報酬、資金占用費、補償金等)收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據貼現、轉貸等業務取得的利息及利息性質的收入，按照貸款服務繳納增值稅。
融資性售后回租，是指承租方以融資為目的，將資產出售給從事融資性售后回租業務的企業后，從事融資性售后回租業務的企業將該資產出租給承租方的業務活動。
以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務繳納增值稅。
2.直接收費金融服務。
直接收費金融服務，是指為貨幣資金融通及其他金融業務提供相關服務并且收取費用的業務活動。包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財務擔保、資產管理、信托管理、基金管理、金融交易場所(平臺)管理、資金結算、資金清算、金融支付等服務。
3.保險服務。
保險服務，是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發生的事故因其發生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限等條件時承擔給付保險金責任的商業保險行為。包括人身保險服務和財產保險服務。
人身保險服務，是指以人的壽命和身體為保險標的的保險業務活動。
財產保險服務，是指以財產及其有關利益為保險標的的保險業務活動。
4.金融商品轉讓。
金融商品轉讓，是指轉讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權的業務活動。
其他金融商品轉讓包括基金、信托、理財產品等各類資產管理產品和各種金融衍生品的轉讓。
新政：銷售不動產
銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。
建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。
構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。
值得關注的是，金融行業包括銀行業、證券業、期貨業、保險業、信托業等，經營業態龐雜，尤其隨著金融創新工具的層出不窮，其經營范圍很難進行羅列。之前《營業稅稅目注釋》將金融業劃分為貸款、融資租賃、金融商品轉讓、金融經紀業務、其他金融業務以及保險6類。新政在保留貸款、金融商品轉讓、保險的同時，將其他業務歸入“直接收費金融服務”。
八、存款利息等被納入“不征收增值稅項目”
新政： 不征收增值稅項目。
1.根據國家指令無償提供的鐵路運輸服務、航空運輸服務，屬于《試點實施辦法》第十四條規定的用于公益事業的服務。
2.存款利息。
3.被保險人獲得的保險賠付。
4.房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金。
5.在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。
對于個人及企業的存款利息，從金融機構的角度來看，時期支出的重要成本項目，比重很大，將“存款利息”納入“不征收增值稅項目”，也就意味著銀行等金融機構無法取得可以抵扣的增值稅專用發票，同時沒有看到其他計稅方法的出臺，這就意味著金融業一項重要將成本無法抵扣。
九、5月1日后取得的不動產，可以分兩年抵扣進項稅
新政：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。
自購買機器設備進項稅額可以抵扣后，增值稅又向前邁進了一步，新取得的不動產可以抵扣進項稅額，有利于減輕企業稅負，有利于促進房地產市場的發展。需要注意的是，企業必須依法取得增值稅專用發票。
十、3種情形下的建筑業服務，可以適用增值稅簡易征收
新政：
1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
全面營改增后，建筑業的稅負會明顯上升，許多進項因為無法取得合法憑證而無法抵扣，適用一般計稅方法則會面臨高達11%的銷項稅率。試點方案中給出了三種情形下，建筑企業可以選擇簡易計稅方法，仍然依據之前的營業稅率來簡易計征增值稅，這對建筑業是個利好消息，稅負不會明顯上升。對于過渡期的建筑企業而言，可以開展稅務籌劃，改變經營方式，充分享受政策優惠。
十一、房地產企業支付的地價款可以抵扣
新政：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
房地產企業最大的進項成本即為取得的國有土地成本，其能否抵扣關系著房地產企業稅負率的高低。試點方案創造性地提出了房產銷售額扣除地價的抵扣方案，而不再糾纏是否取得合法憑證。這對房地產企業是個重大利好，接下來需要關注的是房產預售與抵扣土地價款的具體措施，這關系著業務操作層面是否合法合規的問題。
十二、營業稅優惠政策整體平移
新政：下列項目免征增值稅
(十五)個人銷售自建自用住房。
(十六)2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房。
(十九)以下利息收入。
1.2016年12月31日前，金融機構農戶小額貸款。
2.國家助學貸款。
3.國債、地方政府債。
4.人民銀行對金融機構的貸款。
5.住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發放的個人住房貸款。
6.外匯管理部門在從事國家外匯儲備經營過程中,委托金融機構發放的外匯貸款。
7.統借統還業務中，企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息。
(二十)被撤銷金融機構以貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據等財產清償債務。
(二十一)保險公司開辦的一年期以上人身保險產品取得的保費收入。
(二十二)下列金融商品轉讓收入。
(二十三)金融同業往來利息收入。
(二十四)同時符合下列條件的擔保機構從事中小企業信用擔保或者再擔保業務取得的收入(不含信用評級、咨詢、培訓等收入)3年內免征增值稅：
(三十四)為了配合國家住房制度改革，企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入。
(三十五)將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產。
(三十七)土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。
(三十八)縣級以上地方人民政府或自然資源行政主管部門出讓、轉讓或收回自然資源使用權(不含土地使用權)。
增值稅即征即退
(二)經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人，提供有形動產融資租賃服務和有形動產融資性售后回租服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務和融資性售后回租業務的試點納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日后實收資本達到1.7億元的，從達到標準的當月起按照上述規定執行;2016年5月1日后實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述規定執行，2016年8月1日后開展的有形動產融資租賃業務和有形動產融資性售后回租業務不得按照上述規定執行。
新政對于之前營業稅制下的免稅等項目的優惠政策進行了整體平移，按照新政，相關項目實施增值稅免稅、即征即退的政策，對于納稅人無疑是一大利好.
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